住房质量问题有哪些

从总体上分，住房质量问题大概有三类：主体结构质量问题、影响居住的质量问题和一般质量问题。

(一)住房主体结构质量问题是指住房主体结构存在问题无法通过验收造成不可交付或交付使用后住房主体结构质量经核验确属不合格。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发公司应当依法承担赔偿责任。

住房主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。

(二)因住房质量严重影响正常居住使用。如何判断严重影响正常居住，法律没有作出具体规定，司法实践中一般一是看住房质量问题是否可以通过修复解决，如果通过修复可以解决不影响正常居住，那么就属于一般质量问题，可要求开发商修复赔偿损失。如果无法通过维修解决或经修复后仍然存在问题不可正常居住，购房人可以解除合同并要求出卖人赔偿损失。

(三)一般质量问题，是指住房地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题等等。在质保期内发生的属于质保范围的质量问题，房地产开发公司应当履行质保义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

住房质保期是多长时间?

(一)开发商承诺业主的质保期最低规定：

《商品住宅实行质量保证书和住宅使用方法书制度的规定》规定的各部位的最低质保期为：

1、屋面防水3年。

2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。

3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年。

4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年。

5、门窗翘裂、五金件损坏1年。

6、管道堵塞2个月。

7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期。

8、卫生洁具1年。

9、灯具、电器开关6个月。

10、其他部位、部件的质保期限，由房地产开发公司与用户自行约定。

(二)施工方承诺开发商的质保期规定：

根据《建筑工程质量管理条例》、《住房建筑工程质量质保办法》的规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量质保书的最低质保期为：

1、基础设施工程、住房建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

5、装修工程为2年。其他项目的质保期限由建设单位和施工单位约定。

(三)质保期的计算时间：

《商品房销售管理条例》第三十三条规定，房地产开发公司应当对所售商品房承担质量质保责任。当事人应当在合同中就质保范围、质保期限、质保责任等内容做出约定。质保期从交付之日起计算。

商品住宅的质保期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量质保书约定质保期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用方法书制度的规定》中确定的最低质保期限的，质保期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用方法书制度的规定》中确定的最低质保期限。