农村住房买卖合同是什么

　　1、无处分权的人处分他人住房而订立的住房买卖合同，权利人不予追认的无效，只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。

　　2、住房过户登记不是住房买卖合同的有效要件。理由是：

　　(1)从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是住房所有权的变动，而非住房买卖合同。

　　(2)从登记的法律性质来看，过户登记是住房买卖合同效力的内容之一，不可将其与住房买卖合同的有效要件相混淆。总之，登记是土 地使用权转移的要件，而非住房买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是住房所有权不变更，但是不影响住房买卖合同的效力。

　　3、农村的住宅出售给城市居民的住房买卖合同有效。理由是：

　　(1)合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的住房买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不可作为认定合同无效的依据。

　　(2)土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立 法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会造成农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不 妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的住房买卖合同无效的依据也违反立法本意。