个人住房按揭贷款还款方式

　　住房公积金贷款只有等额本息一种还款法

　　但具有自由的提前还款优势

　　近日，市民方先生和王女士在一楼盘按揭买了套总价426650元的商品房欲作为婚房，因方先生具有申请住房公积金贷款的资格，故申请了年利率比商业性住房贷款稍低的公积金贷款。在公积金贷款要求首付不得低于购房合同款的30%、贷款额度不高于购房合同总价款的70%的条件下，方先生最多只能贷29万，首付先付了136650元。

　　当方先生来到市住房公积金中心办贷款时，他想采取等额本金还款法，却被工作人员告知，公积金贷款只有一种还款方式，即等额本息还款法。

　　据介绍，以贷款29万元为例，由于公积金贷款要求月还款额不高于借款人方先生(方先生和王女士尚未领取结婚证)月收入的50%、贷款期限最长不得高于25 年，用还款6-25年的年利率4.50%来计算，月收入仅3300元的方先生只能采取贷款25年，每月偿还等额本息1611.91元这一种等额本息还款法。贷款25年利息总计达约193574元，方先生感觉利息太高了。

　　但工作人员解释，住房公积金贷款相比于商业性住房贷款，可自由提前还款，不限次数、不限金额、不限时间，有钱的情况下可以多还点儿，没钱的时候只要不低于最低等额月供1611.91元就行，如有钱能提前还款，利息总额就不会那么高了。

　　商业性住房贷款默认等额本息一种还款法

　　这种方式被购房者普遍认同

　　日前，市民徐先生和李女士购买了一套总价约44万的商品房，因夫妻俩均没有住房公积金，遂准备采用商业性住房贷款。按照首付不得低于购房合同款的30%的要求，夫妻俩商量着先首付15万，只贷款29万。

　　夫妻俩计算发现，以贷款25年、商业性住房贷款年利率6.55%为例，如果采用等额本息还款法，每月等额月供1967.17元，支付利息合计约30万元;如果采用等额本金还款法，虽然首期还款2549.58元，但每月还款数额在逐渐递减，且支付利息只有约24万元。对比后，两人准备办理贷款25年，等额本金的还款方式。

　　但他俩去银行办理商业性住房贷款的时候，却被告知只有一种默认的还款法——等额本息还款法。徐先生说，当我们质疑，如果贷款的年限相同时，等额本息还款法比等额本金还款法利息要高出很多时，工作人员就连连摆手说，两种还款方式看似利息差了不少，但等额本息还款法刚开始月供少，对于贷款者而言压力也小。同时，工作人员告知，目前该行暂时只有这一种还款法。

　　各银行均表示，市民办房贷时会默认等额本息这一种还款法。有的银行也表示，如果贷款人有特别要求也可以满足，但等额本息不仅操作简单，而且前期还款压力较小，提前还款的话，和等额本金还款的利息其实是一样的。等额本息这一种还款法也被购房者所普遍认同。

　　1.等额本息还款法：

　　等额本息还款法是每月以相等的还本付息数额偿还贷款本息。其计算公式如下：月均还款额=(贷款本金×月利率×(1+月利率)总还款期数)/(1+月利率)总还款期数-1

　　2.等额本金还款法：

　　等额本金还款法是递减还款法的一种，使用这种方法是将贷款本金分摊到还款的各期，每期应还利息由未偿还本金计算得出，每期还本金额不变，利息逐期减少。其计算公式如下：每月(季)还本付息额=贷款本金/还本付息次数+(贷款本金-已偿还本金累计数)×月(季)利率。